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Sep 14, 2023

Non tutti gli edifici industriali sono uguali

As we’ve discussed many times, commercial real estate is as varied as a

Come abbiamo discusso molte volte, gli immobili commerciali sono vari quanto gli stati d'animo di un adolescente.

Certo, ci occupiamo di tre classi di attività specifiche: industriale, ufficio e vendita al dettaglio. Ma all'interno di ciascuna ci sono sottocategorie che creano le variazioni.

Certamente, un centro commerciale regionale è diverso da un Mimi's Cafe. Lo studio del tuo medico ha servizi diversi rispetto al tuo CPA.

La rubrica di oggi tratta le caratteristiche che definiscono le diverse tipologie di edifici industriali. Esistono tre categorie principali di edifici industriali: produzione, magazzini logistici e flessibili. Allora come faccio a sapere quale categoria si adatta al genere dell'occupante industriale? Continua a leggere e farò le distinzioni.

Gli edifici produttivi sono generalmente costruiti in cemento, blocchi di cemento o metallo. È anche il luogo in cui i prodotti vengono realizzati, immagazzinati e spediti. Le materie prime del processo di produzione sono generalmente immagazzinate in loco (molte volte in un piazzale di stoccaggio esterno per non disperdere spazio all'interno) così come i macchinari che realizzano i prodotti e i dipendenti che utilizzano i macchinari e supportano il processo di produzione. .

Questi edifici possono essere "indipendenti" o parti di un edificio più grande, ma in genere hanno una maggiore alimentazione elettrica nell'edificio, il 10-30% della metratura totale dello spazio ufficio, porte di carico a livello del suolo rispetto a porte di carico alte per camion (alcuni possono avere entrambi), aree di stoccaggio esterne recintate e uno spazio libero da 14 a 24 piedi sotto la trave nell'area magazzino/impianto.

Poiché queste sedi in genere dispongono di più spazi per uffici, dispongono anche di più posti auto: un minimo di due posti auto per 1.000 piedi quadrati di edificio.

I produttori generalmente possono operare in edifici con soffitti più bassi perché i loro impianti sono occupati da macchinari e materie prime invece che da prodotti finiti in attesa di essere spediti. La maggior parte dei prodotti viene realizzata e consegnata in pochi giorni in modo da non tenere in inventario una grande quantità di prodotti finiti.

Un magazzino di distribuzione come descritto di seguito in genere non soddisfa i requisiti di produzione, ma alcuni distributori potrebbero essere in grado di occupare un edificio di produzione, soprattutto se l'edificio è dotato di carico a livello del suolo e all'altezza dei camion.

Gli edifici logistici venivano definiti edifici di magazzino di distribuzione.

Generalmente sono realizzati in cemento (a causa dell'altezza del muro). I prodotti vengono allestiti, immagazzinati e spediti all'interno delle loro mura. In genere, nessuna produzione o assemblaggio viene effettuato in loco.

Di conseguenza, nella sede sono ospitati meno personale di supporto e nessuna materia prima. Gli edifici logistici richiedono un carico elevato per camion, un'altezza minima del magazzino di 24 piedi e un raggio di sterzata del camion di 130 piedi o più.

La configurazione ideale è un edificio rettangolare con carico "cross-dock" in modo che il passaggio dalla merce immagazzinata alle porte di carico sia ridotto al minimo. Poiché questi edifici in genere ospitano meno dipendenti, il sovrapprezzo sugli spazi per uffici e sui parcheggi risulta ridotto. Questi edifici normalmente hanno un rapporto di parcheggio di un posto auto ogni 1.000 piedi quadrati di edificio

Il boom dei personal computer tra l’inizio e la metà degli anni ’80 ha dato vita a una nuova industria e di conseguenza a un nuovo tipo di edificio industriale: l’edificio flessibile, precedentemente chiamato edificio di ricerca e sviluppo.

Poiché le aziende informatiche impiegavano un gran numero di lavoratori qualificati, il tipico edificio industriale non conteneva abbastanza spazi per uffici o parcheggi sufficienti per l'aggiunta di ulteriori uffici.

Gli sviluppatori di edifici di ricerca e sviluppo hanno creato il "secondo piano mezzanino" che ha consentito a un lotto più piccolo di ospitare un edificio più grande. La Silicon Valley nel nord della California e l’Irvine Spectrum sono popolate da questi edifici flessibili.

Generalmente, questi edifici sono realizzati in cemento e vetro perché sono moderni e sono occupati da un gruppo di produzione o assemblaggio ad alta tecnologia e da un gran numero di dipendenti (ingegneria, contabilità, acquisti, vendite, supporto alle vendite e servizio clienti).